Эффективное управление многоквартирным домом (МКД) — ключевой фактор комфортного проживания и сохранности общего имущества. Законодательство РФ предусматривает несколько способов управления, каждый из которых имеет свои особенности.
1).Управление управляющей организацией.
Заключается договор с профессиональной управляющей компанией. УО берёт на себя полный цикл обслуживания дома. Оплата производится по утверждённому тарифу. Контроль за работой УО осуществляют собственники и надзорные органы – УО должна отчитаться за свою работу в первом квартале нового года за истекший год. Отчеты размещаются в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и на информационных стендах в МКД (если в договоре управления не оговорен другой способ информирования собственников).
2).Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Создаётся юридическое лицо — ТСЖ /ЖК. Управление осуществляется избранными органами (председатель, правление). ТСЖ/ЖК заключает договоры с подрядными организациями. Собственники вносят взносы на содержание дома. Ответственность за содержание общедомового имущества (ОДИ) лежит на ТСЖ (ТСН) /ЖК.
3).Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Подходит для небольших домов (не более 30 квартир). Все решения принимаются на общих собраниях собственников. Договоры на обслуживание и ремонт подписываются напрямую с подрядчиками. Часто этот способ управления может оказаться самым эффективным для жителей, ведь в этом случае все соседи могут самостоятельно принимать решения о необходимости проведения тех или иных работ, искать более выгодные предложения среди подрядчиков. И конечно, ответственность за содержание дома несут сами собственники.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в МКД вправе выбрать один из трёх способов управления.
Выбор любого способа управления начинается с созыва внеочередного общего собрания собственников.
Общее собрание собственников — ключевой инструмент принятия решений. Для его правомочности необходимо присутствие собственников, обладающих более чем 50 % голосов.
Алгоритм выбора способа управления МКД следующий:
* провести общее собрание собственников (ОСС) с соответствующей повесткой;
* решение ОСС оформить протоколом, который должен быть оформлен по установленной форме и содержать все обязательные реквизиты;
* если выбрана УО, следует утвердить условия договора управления (перечень услуг, тариф, срок), подписать договор управления с УО, передать УО техническую документацию на дом;
* если принято решение о создании ТСЖ, следует подготовить устав и другие учредительные документы, устав утвердить на ОСС, избрать правление и председателя, зарегистрировать ТСЖ/ЖК как юридическое лицо в налоговой службе, открыть расчётный счёт и оформить необходимые договоры, встать на учёт в надзорных органах;
* если выбран непосредственный способ управления, требуется заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками на аварийно-диспетчерское обслуживание, организовать учёт платежей и контроль исполнения договоров, уведомить надзорный орган (ГЖИ /ГЖН) о принятом решении.
Выбор способа управления МКД — ответственное решение, требующее взвешенного подхода. Оптимальный вариант зависит от конкретных условий дома и готовности собственников участвовать в управлении. Главное — обеспечить прозрачность процессов и регулярный контроль за качеством обслуживания, чтобы создать комфортные условия для проживания всех жильцов.
И помните: собственники помещений МКД отнюдь не заложники однажды выбранного способа управления, смена способа управления возможна в любой момент через ОСС с соблюдением установленной процедуры.