Аварийный дом – это здание, где более 50% жилых помещений и несущих конструкций (фундамент, стены) повреждены или имеют деформации, приведшие к утрате их несущей способности и представляют опасность обрушения и/или крена (который может вызвать потерю устойчивости дома).
Купля – продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю, что жилье в плохом состоянии и дом признан непригодным для проживания. Впрочем, покупать квартиру или регистрировать кого-либо на своей жилплощади после того, как дом был признан непригодным к проживанию, либо было вынесено решение о сносе, не имеет экономического смысла: граждане, которые купили квартиру после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья, им полагается только выплата денежного возмещения за утраченное жилье (статья 32 Жилищного Кодекса РФ). Если продавец умолчал о том, что дом признан аварийным, по суду можно признать сделку купли-продажи недействительной.
При расчёте площадей для получения нового жилья при расселении учитываются только лица, учтённые до момента вынесения решения, а часто – прописанные более 5 лет до сноса. Постоянная регистрация по расселяемому адресу прекращается с момента вынесения решения о расселении.
Узнать о текущем состоянии дома можно в выписке из ЕГРН, а также на сайте “ГИС ЖКХ”.
Мы получили уведомление о признании дома аварийным и предложение самостоятельно снести наш дом. Это законно?
Муниципалитет обязан направить собственникам помещений в аварийном доме уведомление о признании его аварийным и предложение самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома.
Такие требования установлены Жилищным кодексом и направлены на обеспечение прав собственников помещений в аварийном доме. Если собственники имеют желание и возможность самостоятельно снести аварийной дом и построить на его месте новый дом (либо провести реконструкцию аварийного дома), это их право и закон стоит на защите этих прав.
Если такого желания или возможностей его реализации у собственников нет, на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно, это никак не отразится на правах жителей дома на участие в программах и иных мероприятиях, предусматривающих расселение аварийного жилья.
Мы получили уведомление о том, что возможно обрушение нашего аварийного дома и предложение переехать в маневренное жилье. Это законно?
Если состояние дома грозит его обрушением, муниципалитет должен принять меры для обеспечения безопасности проживающих в таком доме граждан, а также предотвратить возможный ущерб от обрушения конструкций дома для иных лиц.
Жителям дома должны быть предложены для временного проживания помещения маневренного жилищного фонда. Переезд в такое жилье осуществляется в добровольном порядке.
Эксплуатация аварийного дома, грозящего обрушением, должна быть прекращена. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов. Вокруг дома должно быть устроено ограждение, препятствующее проникновению на территорию дома каких-либо посторонних лиц.
Жители такого дома должны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования.
Переезд в маневренное жилье или отказ от его использования не лишает граждан прав на получение выкупной стоимости или иного жилья по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
На какие условия расселения могут рассчитывать жители аварийного дома?
Наниматели помещений в аварийном доме переселяются также на условиях социального найма, в равнозначные помещения (статья 89 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения производится в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между органами местного самоуправления и собственником. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Предлагаемая выкупная стоимость не достаточна для приобретения нового жилья, как увеличить сумму выкупа?
Выкупная цена за изымаемое жилое помещение складывается из стоимости жилого помещения с учетом состояния аварийного дома и стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество в аварийном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, также в выкупную цену включают компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Оценка выкупной цены изымаемого жилого помещения осуществляется независимым экспертом. Сумма оценки может быть оспорена в досудебном или судебном порядке. Для оспаривания суммы оценки в досудебном порядке необходимо провести повторную независимую оценку стоимости жилого помещения в аварийном доме (стоимость услуг по оценке оплачивается собственником). При обращении в суд такая оценка будет проведена экспертом, назначенным судом.
При отказе собственника от получения определенной судом выкупной стоимости такая сумма может быть уплачена муниципалитетом в депозит нотариуса, что будет являться основанием для изъятия помещения в аварийном доме.